O profissional que atua com locação residencial sabe que são recorrentes os questionamentos sobre o prazo estipulado nesse tipo de contrato, sobretudo quando igual ou superior a 30 meses. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que regula as locações de imóveis urbanos e estabelece os direitos e deveres do locador e locatário, dispõe, nos artigos 46 e 47, o porquê desse prazo conferir mais segurança jurídica ao proprietário que coloca seu imóvel para locação.

Embora o prazo possa ser livremente ajustado entre as partes, a legislação determina que, nas locações formalizadas com prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorre ao fim desse período, independente de notificação ou aviso prévio por qualquer das partes. Esse prazo, que traz mais benefícios diretos ao locador, também confere benefícios ao locatário, uma vez que oferece mais estabilidade contratual da locação, bem como reduz as chances de ação de despejo por denúncia cheia.

Findos os trinta meses e permanecendo o inquilino no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação será automaticamente renovada e passará a ter prazo indeterminado. Havendo a prorrogação, o contrato pode ser denunciado a qualquer tempo, sendo concedido ao locatário aviso prévio de trinta dias para desocupação do imóvel.

Por outro lado, ao ajustar um contrato de locação com prazo inferior a trinta meses, este renova-se automaticamente por prazo indeterminado, podendo o locador retomar o imóvel apenas nas seguintes condições:

I – Nos casos do art. 9º da Lei do Inquilinato; II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver relacionada com o seu emprego; III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponham de imóvel residencial próprio; IV – se for pedido para demolição e edificação ou para a realização de obras públicas que aumentem significativamente a área construída; V – Se a locação se mantiver por mais de cinco anos ininterruptos. (Artigo 47 – Lei 8.245/1991)

Do mesmo modo, o artigo 9º, da Lei do Inquilinato, também estabelece as condições em que a  locação poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com o inquilino no imóvel.

Nota-se que, nos contratos de locação com prazo inferior a 30 meses, a retomada do imóvel pelo locador só poderá ocorrer após cinco anos, salvo se houver alguma das hipóteses legais expressamente previstas na Lei do Inquilinato. Nesse sentido, um prazo igual ou superior a trinta meses acaba proporcionando mais segurança jurídica ao proprietário, uma vez que lhe confere maior autonomia para retomada do imóvel sem precisar de justo motivo, desde que respeitado o aviso prévio de 30 dias.