Quando somos parte de uma relação locatícia, é comum nos perguntarmos de quem é a responsabilidade das despesas condominiais: do locador ou do locatário? Para compreender essas questões que envolvem esse tipo de contrato, é fundamental estar por dentro do que dispõe a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Esta legislação, que regula as locações de imóveis urbanos e estabelece os direitos e deveres do locador e locatário, dispõe, inclusive, sobre quem recai a responsabilidade pelas despesas condominiais. Conforme o artigo 23 desta lei, inciso XII, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas ligadas à administração e manutenção do edifício. Estas despesas incluem:

a) salários e encargos de funcionários; b) consumo de serviços essenciais nas áreas comuns; c) limpeza e conservação do prédio; d) manutenção de equipamentos e instalações coletivas; e) pequenos reparos; f) rateios de saldo devedor e g) reposição do fundo de reserva em caso de despesas ordinárias – exceto os anteriores ao início da locação.

Já em relação ao locador, que é o proprietário do imóvel, a legislação diferencia as despesas ordinárias das extraordinárias, sendo estas de sua responsabilidade. Nesse sentido, tem-se por despesas extraordinárias aquelas que agregam valor ao patrimônio e que o beneficiam diretamente, como por exemplo, os custos para troca de fachada, instalação de elevadores, reformas para melhorar a estrutura geral do imóvel, aquisição de equipamentos para áreas comuns como piscinas, quadras, academias, parques, assim como decoração, paisagismo, mobiliário e outras obras que valorizam o imóvel.

Além dessas responsabilidades estarem previstas na Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode detalhá-las. Em casos em que a própria legislação permite liberdade contratual, o contrato também pode estabelecer condições diferentes da regra geral.

Desse modo, podemos compreender que todas as despesas de condomínio são divididas entre locador e locatário, cada qual com suas responsabilidades. Como vimos, as despesas ordinárias, desde que previstas e com custas comprovadas, são do inquilino. Já as extraordinárias, que são aquelas que agregam valor ao imóvel e, consequentemente, tornando-o mais valorizado no mercado imobiliário, são de responsabilidade do locador.